公募REITs，稳步前进！
1月29日，沪深交易所发布公募REITs相关配套业務(wù)规则，包括公募REITs业務(wù)办法（以下称《业務(wù)办法》）、发售指引（以下称《发售业務(wù)指引》）和审核关注事项指引（以下称《审核关注事项》）。
事实上，公募REITs相关配套规则征求意见稿已于2020年9月4日至9月15日已经向社会公开征求意见，本次发布的三项规则主要明确了基础设施公募REITs的业務(wù)流程、审查标准和发售流程。
其中，《业務(wù)办法》主要对上市审核、发售、交易、收購(gòu)及信息披露等业務(wù)全流程进行规范，在征求意见稿的基础上，进一步简化申请文(wén)件要求、优化交易机制、完善项目收購(gòu)及权益变动的相关要求。
《审核关注事项》主要对审核关注事项及要点进行说明，明确申请条件和标准，在征求意见稿的基础上，进一步完善基础设施项目合规、现金流、运营年限等相关要求。
《发售业務(wù)指引》主要对发行询价、定价、配售等事项进行规范，在征求意见稿的基础上，进一步优化了扩募方式、网下投资者的合格条件等相关规定。
在全球市场，REITs已成為(wèi)仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。目前全球已有(yǒu)四十余个國(guó)家和地區(qū)创立了REITs市场。REITs不仅打通了实體(tǐ)资产与金融市场间的投融资路径，其亦股亦债的特性也使其成為(wèi)投资组合中重要的配置品种。
证券时报记者了解到，公募REITs已经有(yǒu)大量储备项目蓄势待发。深交所自2014年以来相继推出境内首单私募REITs、首单以公募基金為(wèi)载體(tǐ)的REITs、首单物(wù)流仓储私募REITs、首单桥梁基础设施私募REITs等标杆产品。目前，深交所市场已累计发行私募REITs产品50单、发行金额1055亿元，初步形成规模。
另外，上交所目前有(yǒu)27单优质项目由地方发改委推荐至國(guó)家发改委，其中17单入围國(guó)家发改委的首轮反馈。同时，上交所还有(yǒu)30多(duō)单储备项目正在准备过程中，储备项目涵盖了主要基础设施类型，基本覆盖了全部重点區(qū)域和省份。
分(fēn)析人士认為(wèi)，构建中國(guó)公募REITs是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措。继科(kē)创板、创业板试点注册制后，公募REITs成為(wèi)金融供给侧改革的一次有(yǒu)益探索。
目前，國(guó)内已经发布了不少类RITEs产品。截至2020年7月底，已有(yǒu)33单类REITs产品在上交所发行，规模达562亿元，覆盖仓储物(wù)流、产业园區(qū)、租赁住房、商(shāng)办物(wù)业、高速公路等多(duō)种不动产类型。
我國(guó)首推基础设施REITs试点，其实原因很(hěn)简单——我國(guó)拥有(yǒu)巨大的基础设施存量，而且很(hěn)多(duō)项目收益率和现金流都不错，可(kě)以為(wèi)REITs提供理(lǐ)想的资产来源。比如，我國(guó)基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003~2017年，中國(guó)累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化為(wèi)REITs的规模也有(yǒu)望达到万亿级。
对于未来怎样把REITs市场做好做活，中金公司分(fēn)析师张宇从短期、中期、長(cháng)期三个维度提出系统建议。短期要点在于确立合理(lǐ)定价模型以及交易市场构建；中期维度则关注产品架构的优化可(kě)能(néng)，以及市场透明度情况。合理(lǐ)的税收安排仍将是REITs立足之本，他(tā)建议，在十四五期间正式确立REITs税收安排；長(cháng)期着眼于管理(lǐ)人能(néng)力建设与资产纵深拓展，建议关注商(shāng)业地产领域的潜在扩容，尤其是和内需成長(cháng)相关度高的资产类别，以及基础设施“资产创造”过程中是否涉及和公共利益的矛盾。
来源：证券时报
